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¿Cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo con garantía real (la propia vivienda) que concede una entidad financiera para la compra de un inmueble. El prestatario devuelve el capital más intereses en cuotas periódicas, normalmente mensuales, durante un plazo acordado (habitualmente entre 15 y 30 años en España).

En cada cuota se pagan dos componentes: una parte va a devolver el capital prestado (amortización) y otra a pagar los intereses. En el sistema francés (el más habitual en España), la cuota es fija pero la proporción cambia: al principio pagas más intereses y menos capital, y al final del préstamo ocurre lo contrario.

Nuestro simulador de hipoteca te permite visualizar exactamente cuánto pagarás cada mes y cómo evoluciona la deuda con el tiempo.

Tipos de hipoteca en España

En el mercado hipotecario español existen tres modalidades principales:

• Hipoteca a tipo fijo: El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Tu cuota será siempre la misma, lo que facilita la planificación financiera. Los tipos fijos en España suelen oscilar entre el 2,5 % y el 3,5 %.
• Hipoteca a tipo variable: El interés se compone del Euríbor más un diferencial fijado por el banco (normalmente entre 0,60 % y 1,00 %). Se revisa cada 6 o 12 meses. Es más barata inicialmente pero sujeta a fluctuaciones.
• Hipoteca mixta: Combina un periodo inicial a tipo fijo (generalmente 3-10 años) seguido de un periodo a tipo variable. Ofrece estabilidad al principio con la posibilidad de beneficiarse de tipos bajos después.

El Euríbor es el índice de referencia más utilizado para las hipotecas variables en España. Es el tipo de interés al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí y lo publica diariamente el Banco Central Europeo.

¿Cuánto puedo pedir de hipoteca?

Los bancos en España aplican la regla del 35 % de endeudamiento: la cuota de tu hipoteca (y el resto de deudas) no debería superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Por ejemplo, si tus ingresos netos familiares son de 3.000 €/mes, la cuota máxima recomendada sería de 1.050 €.

Además, la mayoría de entidades financian como máximo el 80 % del valor de tasación de la vivienda (70 % para segunda residencia). Esto significa que necesitarás tener ahorrado al menos el 20 % del precio más los gastos de compraventa.

Usa nuestra calculadora de jubilación para asegurarte de que la hipoteca encaja en tu planificación financiera a largo plazo.

Gastos de compra de vivienda

Además de la entrada, la compra de una vivienda en España conlleva una serie de gastos obligatorios:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Entre el 6 % y el 10 % del precio, dependiendo de la comunidad autónoma (para vivienda de segunda mano). Para obra nueva se paga IVA al 10 %.
• Notaría: Entre 600 € y 1.200 € aproximadamente, dependiendo del precio de la vivienda.
• Registro de la Propiedad: Entre 400 € y 700 €.
• Gestoría: Entre 300 € y 500 € por la tramitación.

En total, los gastos representan entre un 10 % y un 12 % del precio de compra. Puedes analizar si te conviene más comprar o alquilar con nuestra calculadora de alquiler vs compra.

Amortización anticipada

La amortización anticipada consiste en devolver parte del capital pendiente antes del plazo pactado. Es una excelente estrategia para reducir el coste total de tu hipoteca. Tienes dos opciones:

• Reducir plazo: Mantienes la cuota pero terminas de pagar antes. Es la opción más eficiente en términos de ahorro de intereses.
• Reducir cuota: Mantienes el plazo pero pagas menos cada mes. Mejora tu flujo de caja mensual.

La Ley 5/2019 limita la comisión por amortización anticipada: máximo 0,25 % durante los primeros 3 años para hipotecas variables y 2 % los primeros 10 años para fijas (0,15 % después). Con el simulador completo de SFYou puedes calcular exactamente cuánto ahorrarás amortizando anticipadamente.